間取りは生活スタイル＋将来予想で決める
（たまに５LDKもあります）
建物の大きさ自体は３０坪（１００㎡ぐらい）とほぼ同じなので
３LDKであればリビングが広かったり、各居室が広かったりします。
どちらが良いかは家族構成であったり住宅をどのように使うかによって変わります。
自分たちにあった間取りを考えてみる
賃貸であれば家族構成によって住み替えるということも可能ですが
購入となるとすぐに住み替えることも現実的ではありません。
しかも日本の場合、中古住宅は値下がり率が激しいので売却損が出る可能性もあります。
なので今回は１回だけの購入について考えたいと思います。
家族構成がご夫婦＋子供一人の３人であればリビング以外に夫婦の寝室と子供部屋があれば良いので
間取りとしては２LDKでも問題ないと思います。
同じ３０坪の建物であればLDKが２０帖、各居室は１０帖以上の広さも確保できますが
最近では各お部屋に収納はありますが
洋服が多い方などは「足りない」という声もよく聞きます。
なので夫婦の寝室、子供部屋以外のお部屋は収納部屋として使うことも可能です。
４LDKの間取りの場合に多いのは
１階ににリビング、和室
２階に３部屋というパターンと
１階にリビング
２階に４部屋というパターンです。
１階に和室がある場合でもリビングの横に和室があるパターンとどのお部屋とも繋がっていない独立和室の２パターンがあります。
リビング横に和室があればお子様のお昼寝や家事の休憩スペース、たくさん人が来た際にはリビングの延長として利用できるというメリットがあります。
一方、独立和室のメリットは将来的に親御さんと同居する場合などに重宝します。
核家族が多い現代では独立和室はあまり好まれないことが多いです。
２階に４部屋ある場合は１階のリビングは２０帖前後あり広々とした空間になっていることが多い一方で２階の居室は６帖前後と大きなお部屋が取れないことが多いです。
間取りに関してはどれが正解ということはありませんし
一番、重要になってくるのは生活スタイルや将来的な家族構成です。
後になってお部屋を追加したりリビングを広くすることは難しいので使い勝手をイメージしながら見学するのが良いでしょう。
普通の部屋なのに納戸になっている？？
資料などを見ていると納戸と表記されている部屋でも室内の仕様は普通のお部屋の時があります。
これには建築基準法が関わって来ます。
建築基準法では室内が暗くならないように採光面積というものが決めれれています。
一つの基準としてお部屋の床面積の1/7以上の採光が必要となります。
その採光が取れない場合は居室ではなく納戸と表記されています。
建築基準法に適合させる為に表記を納戸にしているだけなのでお部屋として使っても何も問題ありません。
矢島敬章
悪徳業者って存在するの？
不動産業者のイメージは人それぞれあると思いますが
実際に悪徳業者は存在するか？を考えて見ようと思います。
私自身は不動産業者にお客さんとして行くことはないので
私のお客さんの体験談を。
計画倒産？手付金を多く要求されたら注意！
不動産の契約時には一般的に手付金を買主さんが売主さんに支払います。
不動産業者が売主の場合、宅建業法で
未完成物件の場合は物件代金の５％以上、完成物件は物件代金の１０％以上かつ１，０００万円以上
を手付金として受領する場合は手付金の保全措置を行わないといけません。
で手付金の保全措置をするのは手間なので一般的には売買代金の１０％以内にすることがほとんどです。
建築条件付きの土地の場合、土地と建物の契約は別になります。
土地に関しては上記の内容が適用されますが建物には適用されません。
なので土地の手付金は１０万円で建物の契約金がトータル価格の３００万円以上だったと思います。
ちなみに建物の契約金を多くしてくれたら建物の本体代金を割引きしますという提案もあったようです。
土地の契約などが１２月中旬でしたが年が明けたら倒産していました。
お客さんに手付金を多く請求してきたら注意が必要です。
手付金関係でもう一つ考えられるのは
仲介会社が手付金を持ち逃げするケースです。
手付金は基本的に契約時にお支払いするのが通例です。
そして契約は売主さん、買主さんが対面ですることがほとんどですが
たまに「持ち回り」と言って買主さん、売主さんが会わずに契約することもあります。
仲介業者が買主さんから手付金を預かりそのまま持ち逃げしたということもあったようです。
家賃を管理会社の担当が受け取りに来る
家賃は一般的に管理会社やオーナーさんに振込で払います。
以前、あったケースは管理会社の担当が家まで集金に来ていました。
もうおわかりになると思いますが
担当者が勝手に集金をしてそのお金を持ち逃げしていました。
担当者は２〜３ヶ月で退職しその後、別の担当者から連絡があり
持ち逃げしていたことが発覚しました。
お客さんは家賃を支払った際に領収書が発行されていたので
支払いを証明できましたが領収書などがなければ数ヶ月分の家賃を支払う必要があったかもしれません。
（持ち逃げした担当者が捕まれば支払う必要はないです）
とここまでは悪徳というか完全に犯罪です。
犯罪とまではいかないもののタチが悪い業者がいるのも事実です。
特に投資系マンションの販売業者はタチが悪いです。
まずしょっちゅう電話が掛かって来ます。
（名簿屋というのが存在していてそこから個人情報を買っていることが多いです）
しかも新築ワンルームなんてよほどのことがない限り利益は出ません。
というか本当に儲かるものを自社で建築しているならわざわざ販売する必要なんてありません。
１棟ごと所有していればいいだけなので。
そういった業者のほとんどは建築→販売で利益を出していることをお忘れなく。
それ以外だと本当は２，０００万円で売れる住宅を１，５００万でしか売れないと売主さんに説明し買取業者さんに安くおろしている業者もいます。
販売を急いでいる場合は買取という選択肢もありですが
そうでない場合は仲介で販売した方が高く売れます。
２，０００万円で販売した際の仲介手数料は
２，０００万円×３％＋６万円に消費税の７１２，８００円。
両手の場合だと２倍になるので１，４２５，６００円になります。
一方、１，５００万円で販売した際は
１，５００万円×３％＋６万円に消費税なので５５０，８００円
両手で１，１０１，６００円です。
一見すると仲介手数料が少なくなっていますが
買取業者が再販する時に優先して販売を行うことができます。
（業界用語で売り返しと言います）
リフォームして再販する時の価格が２２００万円だった場合
２，２００万円×３％＋６万円に消費税の７７７，６００円が仲介手数料。
両手なら倍の１，５５５，２００円となります。
先ほどの金額を足すと
１，１０１，６００円＋１，５５５，２００円
なので２，６５６，８００円がトータルの仲介手数料となります。
この取引で得をするのは仲介業者と買取業者だけです。
売主であるお客さんは何も知らずに５００万円安く販売したということになります。
酷いことをする！と思う方も多いと思いますが
基本的に売却の依頼が多いのは大手仲介会社です。
ということはこのようなことをしているのは大手仲介会社が多いということです。
それ以外にもあげれそうですが長くなってしまうので内容を知りたい方はご連絡ください。
矢島敬章
予算オーバーの住宅でも購入できる方法があるかもしれません
色々なサイトで住宅を探していても
きになる物件がなかなか見つからない方もいると思います。
そんな時は検索している予算をあげてみることをおすすめします。
体感的にですが１００点満点の住宅というのは
「希望している予算より２割〜３割高い」ことが多いです。
３，０００万円の予算で検討しているなら
３，５００万円くらいまで予算を上げてみると良いでしょう。
とは言っても価格が５００万円違えば月々の返済は１万円以上変わってきます。
「高いものを買いましょう！」という意味ではなく
現実を知ることがまずは大事なことです。
その上で予算オーバーから予算内にするための対策を考えていきましょう。
予算オーバーの住宅を予算内で買うために必要なこと
具体的には
・価格交渉をする
・自己資金を貯める
・値下がりするのを待つ
・既存の借入がある場合は返済できないかを考える
・親御さんなどに資金援助をお願いする
・トータルでの諸費用を安くする
などの方法があります。
それでは一つずつ解説していきます。
住宅価格を交渉する
とは言っても３，５００万円の住宅が３，０００万円になるというのは現実的ではありません。
今まで値下げをしているかどうかや売主さんの都合（決算期で在庫処分をしたいなど）
現在の販売状況によって交渉できる金額は変わってきます。
一般的には３０万円〜２００万円ぐらいが交渉できる幅だと思います。
３，２００万円の住宅で２００万円の交渉ができれば
３，０００万円で購入することが可能になります。
月々５万円の貯金をしているとしたら
４０ヵ月分の金額です。
自己資金を貯める
月々の支払い金額をおさえることもできますし同じ支払い金額だとしても
グレードの高い建物や立地を選ぶことができますからね。
ただ自己資金を貯めるということについて少し考えて見たいと思います。
自己資金を貯めるのってなかなか難しいことでもあるんです。
というのはほとんどの方が毎月の家賃の支払いをしています。
仮に家賃が８万円で毎月、貯金を３万円してた場合
１００万円貯まるのに３年近くかかります。
３，０００万円の住宅購入でかかる諸費用は一般的に２００万円前後です。
諸費用を貯めるだけでも６年かかることになります。
年齢的にまだ若い方なら問題ないですが
３０代半ば〜４０代の方だと少し気をつけないといけません。
というのは住宅ローンには完済時の年齢が決められています。
完済年齢が７５才の場合だと４０才でギリギリです。
４５才の方だと最長でも３０年の返済期間になります。
返済期間が短くなるということは月々の支払い金額が高くなります。
となると希望している住宅に手が届かなくなることもあります。
今の住宅ローンは諸費用まで借入することが可能です。
であれば早く買った方が有利になることがたくさんあります。
月々８万円の家賃+貯金３万円だと毎月１１万円を住居費として払っているわけです。
諸費用分の金額を貯めるのに５年も６年もかけているぐらいなら
家賃と同程度の住宅を早く購入した方がお得になります。
同じ８万円の支払いでも家賃で払うか住宅ローンで払うかは意味合いが変わってきます。
月々同じ支払いであれば毎月３万円の貯金もできるので生活水準が変わることもありませんし。
値下がりするのを待つ
新築戸建の場合、値下がりするタイミングがいくつかあります。
まずは建物が完成して１ヵ月〜２ヶ月後
その後は２ヶ月に１回ぐらいの頻度で下がって行くことが多いです。
最終の売り切り時には２週間に１回、下がることもあります。
しかし値下がりを待つというのは様々なリスクがあります。
基本的に住宅は２つと同じものがありません。
他の人が購入してしまえば２度と同じ住宅が市場に出ることはありません。
（中古物件などで出ることはありますが出るか出ないかは神のみぞ知るレベルです）
値下がりを待っていても結局、購入できなかったら意味がないですし
これは性格によって待てる、待てないがあります。
ちなみに私は欲しいものを我慢できないタイプなのでこの戦略には不向きです。
希望価格と販売価格に差があるのであれば思い切って交渉をした方が早い気がします。
既存の借入がある場合は返済できないかを考える
詳しくは以前の記事を確認してください。
↓
多くの方は購入する住宅の価格は月々の支払いが可能な額で検討していると思います。
なので車のローンなどがある場合は全額返済をすると家計が一気に楽になります。
今までより家計が楽になれば予算が上がっても問題はなくなります。
車のローンなどは借入している金額は住宅と比べれば少ないですが
金利が高い、支払い年数が短いということもあり高額になっていることも多いです。
ローンの組み替えなどで支払い金額が下がることもあります。
また既存の借入とは違いますが
生命保険などを見直すことで家計が楽になるケースもあります。
住宅ローンを組むと「団体信用生命保険」に加入できるので
万が一の時でも住む場所は残せます。
その点も含め見直しをしてみるのも一つの手です。
それ以外にもいくつか方法はありますが裏技的なところもあるので
気になる方は直接聞いてください。
親御さんなどに資金援助をお願いする
援助が頼めた場合は一気に資金計画が楽になります。
通常、贈与税は年間で１１０万円以上の場合、税金が発生しますが
住宅購入の贈与は７００万円まで無税となります。
トータルでの諸費用を安くする
一般的には住宅価格の７〜１０％程度と言われています。
諸費用の中でもいくつか削れるポイントがあります。
諸費用とは少し違いますが住宅ローンの金利でも月々の支払い額が大きく変わります。
３，０００万円を１.５％で借りるのと０.６％で借りるのでは月々で１万円以上差が出ます。
１万円というのを住宅価格に換算すると３００万円近い金額になります。
それ以外の部分だと銀行の保証料です。
保証料は借入価格の２％前後が一般的なので
３，０００万円の借入だと６０万円が必要になります。
銀行によっては保証料が０円という銀行もあります。
保証料が０円の銀行を選べば初期費用は大幅に減らすことができますが
保証料がある銀行と比べると若干、金利が高くなります。
それ以外だと火災保険ですね。
私は木造の新築戸建の場合、３０万円くらいで見積もりを出すことが多いですが
契約年数を短くしたり保証を下げることによって金額を下げることも可能です。
先日、知り合いから火災保険を見直したいと言われて
現在のプランを見ましたが「家財」に１，０００万円以上の保険がかけれれていました。
基本的に１，０００万円単位の家財保険がおりるのは住宅がほぼ全焼した時ぐらいです。
はっきり言って無駄すぎるお金だと私は考えています。
保険に加入する際はどのような内容かをしっかりと理解した上で加入しましょう。
その他の諸費用としては仲介手数料があります。
これは住宅価格の３％と諸費用の中で一番、高額な部類です。
ご存知だとは思いますが
当店の場合は新築戸建の仲介手数料が無料です！
３，０００万円の住宅であれば１００万円の仲介手数料が無料です。
月々３万円の貯金ができる家庭の３年分の貯金です。
新築戸建を購入するなら間違いなく当店が一番、お得です。
予算オーバーの住宅でも気になる住宅があれば
ぜひ、一度ご相談ください。
そんな方法があるのか！というような方法もご提案できるかもしれません。
少し涼しくなってきて物件も動き出す時期です。
まずは様々な物件を見学しながら資金計画だったり
あなたがどんな住宅を希望しどんな生活を希望しているかを教えてください。
矢島敬章
【価格が下がらない住宅はあるのか？】
お問い合わせをいただいたお客さんから
「今後、価値が下がらないマンションはどのようなマンションか？」
という質問がありました。
価格が下がらない住宅はコレだ！
価格が高いということはそれだけ人気があるということです。
そのため、価格が下がらない住宅の第一前提は人気がある地域で購入することです。
具体的には
・駅から徒歩圏内
・人口が増加している地域
などは人気が高いです。
それ以外だと南向きの住宅だったり、利便性の良い地域なども良いですね。
建物自体に関しては新築時が一番高く、年々、値下がりします。
一般的な不動産査定では木造の住宅だと築２５年くらいで価値は０円になります。
これは１，５００万円の住宅でも３，０００万円の住宅でも同じです。
つまり建物代が高ければ高いほど価格は下がりやすいと言えます。
（もちろん建物のメンテナンス状況などにより価格は左右します）
マンションの場合でも同じで
まずは駅から徒歩圏内であることが大前提です。
それ以外だと管理状態や建物の修繕状況、駐車場の有無なども大事です。
管理状態を簡単に見分けるポイントとしては
駐輪場を見るとわかります。
管理状態が悪いマンションの駐車場は大体、乱雑に駐車されています。
個人的におすすめなのは総戸数が多いマンションです。
総戸数が多いということはその分、修繕積立金が多く貯まっています。
修繕積立金が多ければ建物のメンテナンスにしっかりとお金をかけれますからね。
それ以外のポイントもありますが
長くなりそうなので気になる方はお問い合わせください。
夏場の物件見学は暑くて大変ですが
探していればいつか気にいる物件が見つかります。
根気よく探していきましょう。
矢島敬章
ご質問もお気軽にLINEからどうぞ！
それだと諸費用が足りません、、、
複数の仲介業者に行く必要はある？？
であれば１つの業者に行くだけで済むと思うかもしれません。
しかし実際にお客さんは複数の業者に行くことがよくあります。
不動産仲介の仕組みを知らなければ
「違うお店に行けば違う住宅がある」
と思うので仕方ないですが仕組みを知っていても複数の業者に足を運ぶお客さんもいます。
・対応がいまいちだった
・最初に探していた地域と違う地域で探すことにした
・たまたま通りかかって
・他の業者の意見を聞いてみたい
と理由は様々ですが
恐らく一番の理由は「対応がいまいちだった」だと思います。
同じ住宅を買うなら親切、丁寧なアドバイスをしてくれる業者から買いたいのは当然です。
お客さんからの質問で
「他の業者さんから同じ住宅を紹介されていますがトラブルにはなりませんか？」
と聞かれることもありますが基本的にはなんのトラブルにもなりません。
（申込をしている場合はトラブルになりやすいので要注意です）
見かけだけ安くても意味がない！
仲介業者によって諸費用の出し方も様々です。
先日、ご案内したお客さんから他社の諸費用詳細を見せてもらいましたが
絶対に後から追加のお金が発生する諸費用詳細でした。
火災保険が１０万程度で見積もりされていたし（プランによりますが２０万〜３０万円は必要）
銀行の保証料が入ってなかったし（借り入れ金額によりますが５０万程度は必要）
お客さんはその事実を知りませんでした。
しかも諸費用の借入はできないと業者で言われたそうです。
銀行にもよりますが
諸費用の借入はもちろん、カーポートなどの工事代金、引っ越し費用、エアコン購入、取り付け費用、家具、家電なども諸費用で借入可能です。
まぁ諸費用に関しては仲介手数料が無料の当店が一番、安くなるのは間違いないです。
むしろ当店より安い業者さんがあったら教えて欲しいです。
お盆期間は例年、住宅の動きは少ないですが
お盆が明けたら今より動きが出てきます。
見学してみたい、購入の流れが知りたいなど
住宅購入に関してわからないことがあればいつでもご連絡ください。
住宅購入に役立つブログです！
〜あなたがステキな家に出会えますように☆.｡.:*・〜
Aplace株式会社
住宅ローン控除が受けれるようになる方法
普段は「新築戸建」のご契約が多いのでそこまで気にしませんが
中古物件の購入で注意する部分を解説しようと思います。
築年数によっては減税や住宅ローン控除が受けれない！？
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合だと
年末の住宅ローン残高の1％が控除されます。
上限はあるものの10年間で最大400万円が所得税から戻ってきます。
しかし購入する住宅によっては住宅ローンが適用されない場合があります。
【新築、中古住宅共通】
・床面積が50㎡以上
・自分自身が居住する（住民票の移転が必要）
・住宅ローンの借入期間が10年以上
・年収が3,000万円以下
新築を購入するのであればほぼ問題ない条件です。
しかし中古住宅の場合は上記以外にも条件があります。
【中古住宅の条件】
・耐火建築物（鉄筋コンクリート造など）の場合は築25年以内
・耐火建築物以外（木造など）の場合は築20年以内
と条件が決められています。
マンションで築25年以上の住宅なんてたくさんあります。
なかには築40年とかもありますからね。
とはいえ築年数が古くても住宅ローン控除を受ける方法はあります。
それは以下の条件を満たすことです。
・耐震診断適合証明書の取得
・住宅性能評価書（耐震等級１以上）を取得
・既存住宅売買瑕疵保険に加入
どの調査も第三者機関へ依頼することになるので
費用は発生します。
費用が発生しても住宅ローン控除、所有権移転時の登録免許税のことを考えるとプラスになることがほとんどです。
住宅によっては取得できない場合もありますが・・。
＃新築戸建 購入したい人へ
役立つ情報を配信！
＃名古屋
不動産業者が売主の住宅はどうなの？
不動産の仕事と一言で言っても
・売買仲介
・賃貸仲介
・買取
・管理
など様々な種類があります。
当店は売買仲介をメインにたまに賃貸仲介をやっています。
建売業者さんも買取に分類されますが
最近では中古マンション、中古戸建を買う業者さんが増えています。
中古住宅を購入してリフォームをして再販というモデルです。
※ちなみに当店では中古マンションも「仲介手数料無料」でご紹介可能です。
仲介手数料無料の中古マンションはこちら
不動産業者が売主の住宅のメリット・デメリット
・リフォーム済の住宅が多いので自分でリフォームをする手間が省ける。
住宅を購入してリフォームをする場合はお引渡しを受けてからしかリフォームをすることができません。
大がかりなリフォームだと数カ月も工事期間が掛ります。
しかし住宅ローンの返済は引渡しを受けた翌日から始まります。
つまり住宅ローンと今の住宅の家賃が２重で発生してしまいます。
せっかく住宅を購入したのにすぐに住めません。
・不動産業者が売主の場合は瑕疵担保責任が２年間義務付け
不動産業者と当然、仕事として不動産の売買を行います。
いわば不動産のプロです。
一方、買主であるお客さんはほとんど場合が不動産売買に不慣れです。
プロが売る場合は契約の条件を厳しく設定されているわけです。
ちなみに個人の方が売却する場合は築年数によっては
瑕疵担保責任免責や瑕疵担保の期間を２週間などにすることがほとんどです。
（長くても３ヶ月程度）
瑕疵担保責任で修復可能な範囲に関しては契約書などに記載がありますが
基本的には
・雨漏り
・主要構造部などの木部の腐食
・シロアリ
などに対してです。
どの部分も修理しようと思うと数十万～数百万の費用が発生します。
続いてデメリットです。
・自分が好きなリフォームじゃない
リフォーム内容は住宅によって違いはありますが
「キッチンはこれが良かったなぁ」
「この色の壁紙は気に入らない」
「どうせなら間取りをこういう風にしたかった」
という要望が出ることもあります。
その際にまたリフォームをするというのは２度手間になるし
リフォーム済を購入する意味がなくなってしまいます。
・価格が高いことがある
リフォーム費用自体はお客さんが自分で行うより安くできますが
不動産業者の利益が上乗せされるので住宅価格が高くなります。
購入時、売却時の仲介手数料、所有権移転の登録免許税なども必要な経費となります。
最近では買取業者さんが増えているので
価格競争で購入価格が高くなっています。
購入価格が高いと必然的に売却価格も高くなります。
気に入った住宅があれば全く問題なし！
予算やリフォーム内容などを含め合格点が付くのであれば
不動産業者が売主の住宅は保証の内容などを考えたら全く問題ありません。
むしろ個人が売主の場合より安心感はありますね。
全国展開している業者さんなどの場合だと
「アフターサービス」も行ってくれる業者もあります。
多少価格が高かったとしても
買ってからが本当のスタートなので
安心できる住宅を購入するための経費と思えば安いものかもしれません。
しかし瑕疵の部分というのは通常生活では気づくことがない部分なので
築年数が古い住宅を購入する際は建物診断を実施することをお勧めします。
