銀行はここを見ている！住宅ローン審査のポイント
銀行はここ
住宅購入において相談が多い項目の一つが「住宅ローン審査」です。
今回は銀行が見ている住宅ローン審査のポイントの説明です。
年収に対する返済比率
返済比率の説明はこちらをご覧ください。
↓
年収が４００万円の場合だと３，７００万円程度が借入の上限です。
年間の返済額は１２０万円、月々だと１０万円となります。
車のローンがある場合の正しい返済比率計算
車のローンの残債が１００万円ある場合は
３，７００万円ー１００万円＝３，６００万円
だと思う方がいますがこれは間違いです。
正しい計算方法は車のローンの返済額が月々２万円の場合だと
１０万円ー２万円＝８万円が月々の住宅ローン返済に充当できる金額です。
年間だと９６万円、借入金額は約３，０００万円となります。
１００万円の車のローンがあると借入限度額が７００万円も減ってしまいます。
※生命保険などの支払いはローンには含まれません。
年齢に対して
というのも住宅ローンは完済時の返済年齢が各銀行で決まっています。
完済時の年齢が７０歳だった場合
７０歳ー４５歳＝２５年
７０歳ー５０歳＝２０年
と住宅ローンが組める期間が短くなってきます。
期間が短いと借入金額が少なくなります。
現在５０歳で年収４００万円の場合だと借入金額は約２，２００万円となります。
長いと信頼性アップ？勤続年数について
もちろん転職歴がなく勤続年数が長い方が銀行は好印象を持ってくれます。
銀行によっては住宅ローンの申込をするのに勤続年数が３年以上という条件がある場合もあります。
最近は１年以上でも受け付けてくれる銀行もありますが転職しようかなぁと考えている方は住宅購入をしてから転職するのが無難です。
転職理由に関しては同一業種でのステップアップである場合は影響が少ないです。
社長は不利！一番は正社員
一番有利なのは上場企業勤務、公務員です。
その理由は会社が潰れる可能性が少ないのと毎月のお給料が安定しているからです。
一方、社長に関しては厳しい目で見られます。
個人の年収だけでなく会社の決算内容なども提出する必要があります。
決算が赤字の場合、審査がとても厳しいです。
事業年数に関しても１年ではほぼ受け付け不可です。
また個人事業主の方は税金対策として所得を少なくする傾向があります。
しかし住宅を購入しようとするのであれば所得を少なくするのは我慢した方が良いです。
私のお客さんで年収１００万円程度に抑えている方がいましたが銀行が見るのはあくまで年収です。
年収１００万円では住宅ローンの審査が通りませんし通ったとしても借入金額が少なくなってしまいます。
実際にあるのは「個人信用情報機関」というものです。
ＣＩＣ、ＪＩＣＣ，全国銀行個人信用情報センターなどの機関があり
「誰がどこからいくら借りているか？」を登録しています。
また月々の返済をしているか？延滞はしていないか？なども登録されています。
銀行での審査というのは基本的にこの個人信用情報機関を調べることです。
延滞の履歴や債務整理、自己破産の履歴がある場合は融資不可となります。
最近では携帯電話本体を分割で購入する方が多いですがこの携帯電話の本体代もローンという扱いになります。
携帯代の支払いを忘れていた場合なども延滞履歴として登録されてしまうので注意が必要です。
団体信用生命保険とは債務者の方が亡くなってしまったり、半身不随となってしまった場合などに保険会社が住宅ローンの残債を支払ってくれる保険です。
３年以内に手術を受けたり、２週間以上にわたり治療を受けた場合などは告知が必要です。
告知書は以下のようなものです。
がんになったら保険が適用される団信や７大疾病になったら適用される団信もあります。（健康診断書を提出する必要があります）
建物の築年数、評価額
支払いができなくなったら土地と建物をもらいますよという権利です。
銀行も独自で土地、建物の値段を評価しています。
銀行の評価と住宅の評価があまりにも大きいと住宅価格全額の住宅ローンが組めない場合があります。
また中古マンションの場合だと
築２０年の場合だと最長期間３０年
築３０年の場合だと最長期間２０年
と借入期間が短くなる場合もあります。
以上が大まかな銀行が審査で確認するポイントです。
勤続年数、年収、返済比率、健康状態、延滞履歴などを判断し審査をしています。
特に注意が必要なのは延滞履歴と個人事業主の方の年収です。
延滞履歴は５年残る、決算内容は３年分必要なので今すぐの対応が不可能です。
今すぐ住宅を買うつもりはないという方も過去の実績が必要なので準備をしておくに越したことはないでしょう。
私自身は一時期、様々な銀行の審査ポイントを調べていました。
どのように銀行に話をするかも熟知しています。
住宅ローンでご不明な点があればいつでもご連絡ください。
